Patriciervillaer og fredede boliger:
Sådan passer du bedst på dit historiske hjem

 

Hos Lilienhoff oplever vi altid stor efterspørgsel på de boliger, der kommer med en god historie – ikke mindst de klassiske patriciervillaer. Og vi tror på, at du som ejer af en historisk bolig låner den af de kommende generationer, og dermed har ansvaret for at passe særligt godt på de unikke rammer. Både for at bevare Danmarks bygningsarv og for at sikre en sund bolig for dig selv og kommende ejere. Derfor guider to af Lilienhoffs erfarne mæglere dig her i, hvad der skal til.

Der er noget helt vidunderligt over at bevæge sig gennem en 120 år gammel patriciervilla eller en af Danmarks mange andre historiske boliger; stryg hænderne over de originale paneler, nyd de imponerende sildebensparketgulve og mærk sollyset gennem de oprindelige kernetræsvinduer med changerende glas. At bo i så originale rammer giver hverdagen et helt særligt præg.

Men når du kan kalde en original patriciervilla for ‘hjem’, betyder det også, at du har en opgave med at bevare boligens værdi – både herlighedsværdien og den helt kontante, ikke mindst hvis du så småt begynder at ane et salg i horisonten.

Er din patriciervilla bevaringsværdig?

“Når det gælder patriciervillaerne, står vi over for en periode, hvor mange af dem skal sættes i stand. Ikke fordi de er i ringe stand, men fordi nogle af materialerne som regel holder 100-120 år, som netop er den alder, de oprindelige huse har nået,” forklarer Christian Ahm Pedersen, der er ejendomsmægler hos Lilienhoff og holder til i Sydjylland.

Han ser et hav af egnens mest bemærkelsesværdige historiske boliger – både de fredede og de bevaringsværdige:

“Lige præcis patriciervillaer, der er bygget mellem 1860 og 1930, er ofte bevaringsværdige – nogle bliver ligefrem erklæret bevaringsværdige, uden at du som ejer får det at vide. Så er du ejer af en klassisk patricier, vil jeg anbefale, at du tjekker op på bygningens status, inden du går i gang med en større istandsættelse.”

Der er to former for istandsættelse – den der holder bygningen sund, og den der holder bygningen smuk. Men én ting gør sig gældende for begge opgaver, forklarer Christian Ahm Pedersen.

Fintfølende boligkøbere

“Når det gælder den grundlæggende vedligeholdelse af bygningen, er det vigtigste, at du holder dig til detaljer og materialer, der harmonerer med en 100 år gammel bygning. Er du ekstra opmærksom på salgsværdien, fordi boligen skal sælges inden for overskuelig periode, bør du huske på, at køberne generelt er meget fintfølende over for grænsen mellem ‘moderat modernisering’ og det, der overskrider ejendommens karaktertræk,” fortæller Christian Ahm Pedersen.

Det med det gennemførte kan Anders Wøhlk skrive under på. Han er Lilienhoff-mægler med base i København og har stor erfaring i at sælge ældre og historiske bygninger i Nordsjælland.

“Du skal forsøge at bevare alle de originale detaljer, du kan – med denne slags boliger er det de færreste købere, der vil have nyt og moderne. Det er det klassiske, kunderne vælger og betaler for. Har du først fjernet eksempelvis de oprindelige paneler, bliver det pludselig et meget dyrt og stort projekt at reetablere dem. En anden væsentlig detalje er gulvene. Ofte oplever vi, at der ligger tre-fire forskellige gulve i en bolig, fordi de bliver lagt om over en årrække – og det ‘patchworktæppe’ kan købere ikke altid finde ud af. Hvis de drømmer om sildebensparket over det hele, bliver et ellers fungerende gulv pludselig en enorm udgift – ikke mindst hvis de så også begynder at overveje gulvvarme,” fortæller Anders Wøhlk.

Det skal du bevare, når du sætter i stand

Tommelfingerreglen for istandsættelse er altså at bevare eller genskabe de detaljer, der er del af bygningens oprindelige udtryk – Christian Ahm Pedersen nævner ting som den hvide facade, det sorte tegltag, de sprossede vinduer af kernetræ og især de arkitektoniske særpræg:

“Jeg oplever nogle gange, at ejere har prioriteret en fantastisk udsigt og derfor har sat et gulv til loft-vindue i en klassisk villa. Det fungerer, når de sidder indenfor i yndlingsstolen, men det vælter desværre balancen i arkitekturen. Patriciervillaer er jo netop symmetriske ejendomme – og det er den harmoni, køberne efterspørger.”

Hvad angår det at holde en historisk bygning sund, så er det også en helt særlig opgave – men hvad har potentielle købere især fokus på?

To opgraderinger, der giver værdi

“Jeg oplever, at boligkøbere ofte spørger ind til fugt og vand, ikke mindst efter de store skybrud, vi har haft i Danmark,” fortæller Anders Wøhlk.

“Som ejer af en ældre bolig er det derfor vigtigt, at du er opmærksom på, hvorvidt huset står uopvarmet i længere perioder – eksempelvis over vinteren, hvor du måske opholder dig under lunere himmelstrøg. Det kan medføre fugt og skimmelsvamp i de bagvedliggende konstruktioner, hvilket er noget, byggesagkyndige er meget opmærksomme på, når de kommer ud med mulige købere.”

Det er også her, du kan lave de forbedringer, der rent faktisk øger boligens værdi, forklarer Anders Wøhlk:

“Dræn omkring ejendommen og højtvandslukke er nogle af de moderne opfindelser, der giver rigtig god mening, fordi det sikrer de ældre bygninger i mange år frem – ikke mindst nu, hvor vi kan regne med stigende vandstand og øgede nedbørsmængder.”

I det hele taget bør du fjerne så mange bekymringer for en eventuel køber som muligt – det kan være at fikse små revner i loftet eller væggene, gå fugerne efter og have styr på facade, murværk og sokkel. Når de ting er i orden, kan køberne nemlig koncentrere sig om husets sjæl og charme – drømmen om liebhaverlivet.

Hvad vil køberne have?

Få Lilienhoff-mæglernes ærlige svar på 4 spørgsmål om at sælge historiske bygninger.

1. Skal jeg få lagt nyt tag på min patriciervilla, som snart skal sættes til salg?
Hvis taget skal udskiftes inden for det næste år, så ja. I det tilfælde vil en køber automatisk lægge tagudgiften til prisen, og det kan spænde ben for et salg. Kan taget holde måske 10 år, betyder det mentalt ikke så meget for en mulig køber.

2. Der er revner i de gamle lofter – hvor meget betyder de for et muligt salg?
Du skal selvfølgelig sikre, at de ikke er tegn på en dybereliggende skade, men er de blot overfladiske, så reparer dem endelig. Synlige revner og småskader kan forstærke frygten hos især det yngre købersegment, der ikke altid er vant til at vurdere ældre boliger. Vi vil aldrig anbefale at ‘sminke et lig’, men vælger altid at være åbne om en bygnings sundhedstilstand.

3. Hvor meget betyder energimærkningen for salget af vores ældre ejendom?
Groft sagt er ældre huse skabt til at have et godt indeklima – ikke nødvendigvis et lavt energiforbrug – og derfor er de ikke så tætte som nybyggede boliger. Kan du sætte fx de oprindelige vinduer i stand, vil det være en smuk og god løsning. Er vinduerne derimod dårligt vedligeholdt og derfor umulige at bevare, kan du sagtens finde nyproducerede vinduer af høj kvalitet, der respekterer ejendommens originale stil. Ved istandsættelse og modernisering er det vigtigt at være opmærksom på, om der er afledte effekter i forhold til indeklimaet – bliver ejendommen pludselig meget tæt, kan du fx få behov for bedre luftcirkulation. Derfor anbefaler vi, at du konsulterer en rådgiver, der kan guide dig i krydsfeltet mellem æstetik og indeklima.

4. Vi ejer en ældre bolig – hvordan sikrer vi dens værdi på lang sigt?
Sørg for at have rettidig omhu som overskrift for den løbende istandsættelse. Lav en plan, så I sikrer en ensartet stil, der respekterer ejendommens udtryk, og sørg for at være på forkant, så der aldrig opstår kæmpe renoveringsprojekter. Skal I pludselig sælge, træder I ind i markedet med en bolig, der kræver meget af køberne. Når det så er sagt, så finder man aldrig en gammel ejendom uden anmærkninger – og det vil vi altid forklare en mulig køber.

Patriciervillaer til salg

Følg med på liebhavermarkedet

Vi udsender løbende nyhedsbreve, hvor vi giver en status på boligmarkedet med særlig fokus på liebhaveri. Hvis du er interesseret i at modtage disse nyhedsbreve, skal du udfylde skemaet herunder.