At bo i en fredet ejendom:
“Her låner du dit hjem af de kommende generationer”

Når dit hjem er en fredet ejendom, er det som at bo midt i historien – det er virkelig noget, der giver hverdagslivet en helt særlig værdi. Desværre florerer der et hav af myter om, hvor besværligt det er at eje en fredet ejendom – nogle bliver ligefrem frarådet at købe på baggrund af forkert viden. Men det er absolut muligt at leve et almindeligt, moderne liv i en fredet ejendom. Alt det forklarer to Lilienhoff-mæglere mere om her.

De fleste boligkøbere leder efter et hjem, der har noget ganske særligt over sig – et hjem, der kommer med en fantastisk historie, som giver en fornemmelse af at være en del af noget større. Vælger du at slå dig ned i en ejendom, der er fredet, får du det hele – og mere til. Her bor du nemlig midt i historien.

“De, der køber de fredede boliger, vi sælger, er enten nogle med stor interesse for det arkitektoniske eller helt almindelige danskere, der er faldet pladask for den ofte lange og spændende historie, der automatisk følger med en fredet ejendom,” forklarer Jes Fald, der er mægler hos Lilienhoff på Fyn.

Lige præcis Fyn har et stort antal fredede gårde, da der på øen blev bygget en helt særegen bindingsværksstil i det, der hedder ‘sulekonstruktion’. Selve sulekonstruktionen kendes tilbage i oldtiden, men blev på især Vestfyn indarbejdet i byggeriet af de store, firlængede bindingsværksgårde frem til 1800-tallet. Det er noget, som Slots- og Kulturstyrelsen er meget begejstret for, og derfor er en stor del af de mest velholdte gårde blevet fredet.

Jes Fald møder derfor købere, der ellers ikke havde regnet med, at de skulle eje en fredet ejendom, men som bliver så grebet af de fantastiske detaljer og boligens forhistorie, at de ender med at skrive under på købsaftalen.

På Sjælland oplever Lilienhoff-mægler Anders Wøhlk, at flere købere aktivt er på udkig efter en fredet bolig; de er tiltrukket af tanken om et hjem med arkitektoniske og historiske detaljer, som de kan have ansvaret for at føre videre:

“Det er mennesker, der kan se værdien i at passe og pleje en ejendom og sikre dens særegenhed for eftertiden. Man kan sige, at du som ejer af en fredet bolig låner dit hjem af de kommende generation. Det kalder selvfølgelig på mennesker, der vil denne bestemte livsstil og har respekt for ejendommes historie.”

Fraråder køb baseret på fejlagtige myter

Men en stor del af de potentielle købere kommer med paraderne oppe – for der eksisterer et hav af myter om fredede ejendomme. Nogle købere bliver ligefrem frarådet at købe:

“Jeg har oplevet købere, hvor en onkel eller deres bankmand har rådet dem til at holde sig langt væk fra boligen, fordi den var fredet – alene baseret på fejlagtige myter om, at man ingenting må med en fredet ejendom,” fortæller Jes Fald.

Han mener, at mange af myterne har rod i den måde, Slots- og Kulturstyrelsen tidligere arbejdede på:

“Før i tiden blev ejendommene måske set lidt som museer, og der er ingen tvivl om, at styrelsen har haft ry for at være noget tunge at danse med, men det er min oplevelse, at det har ændret sig markant. Der er kommet nye folk til med nye uddannelser og en anden forståelse for, hvordan en moderne familie skal kunne fungere i en fredet bolig. Det er vigtigt at huske, at Slots- og Kulturstyrelsen ikke er en, du skal kæmpe mod – de er en medspiller, for det er jo deres interesse, at ejendommene bliver bevaret. Og hvis det bliver for besværligt, ender de med, at ingen vil påtage sig ansvaret. Derfor får du både sparring, rådgivning og økonomisk støtte til vedligeholdelse og/eller genopretning.”

For realiteten er, at selv om der virkelig er en masse regler, du skal overholde som ejer, så må du de fleste steder stadig gerne male væggene, hænge billeder op og alt det andet, der falder under almindeligt vedligehold, forklarer Jes Fald.

Fordele og ulemper ved fredning

For Anders Wøhlk er det vigtigt at være 100 procent ærlig med de regler, der er for fredede ejendomme, når han viser dem frem for potentielle købere – der er ikke vundet noget ved at holde tilbage:

“Min opgave som mægler er at finde de rette købere til sådan en ejendom, så ud over at formidle værdien i at eje den slags bolig, kan jeg lige så godt up front forklare alt det, man skal gøre og ikke må gøre. Det kan godt være, at jeg på den måde skræmmer nogen væk, men i mine øjne er denne her type bolig ikke en, der nogensinde skal ‘sælges’.”

“Indrømmet, det kan virke meget indgribende, at du nogle steder ikke engang må male køkkenlågerne hvide, men det er sådan, det er. Der er bare ikke helt det samme privatretlige råderum, når du ejer en fredet ejendom,” forklarer Anders Wøhlk, der blandt andet husker, at han på et tidspunkt solgte en ganske særlig ejendom, hvor selv nuancen på den indvendige maling skulle godkendes i Slots- og Kulturstyrelsen.

Til gengæld arbejder fredningen også nogle gange for ejerne, forklarer Jes Fald:

“Det er jo ikke altid sådan, at de tidligere ejere har holdt sig til de regler og rammer, der er for en bolig, og nogle gange kan det faktisk være en fordel for nye ejere, der skal i gang med en genopretning. Der var en stor fredringsrunde i 1980’erne, hvilket betød, at nogle meget gamle boliger stod med eksempelvis orange klinkegulve, der var blevet lagt i 1970’erne. Her vil Slots- og Kulturstyrelsen blot klappe i hænderne, hvis du kontakter dem med ønske om at føre gulvene tilbage til det oprindelige udtryk – og det vil sandsynligvis være noget, der stilmæssigt svinger bedre med vores æstetik i dag.”

Jes Fald fortæller, at du måske ligefrem vil opleve, at styrelsen sender forslag til bedre gulvløsninger og på den måde sparer dig for en hel del researchtid – netop fordi de har folk ansat, der er eksperter i at genoprette de fredede ejendomme.

Få lavet en vedligeholdelsesplan

I det hele taget er Slots- og Kulturstyrelsen en vigtig ‘kollega’ i opgaven med at vedligeholde de fredede ejendomme i Danmark, og også når det gælder de mange private boliger, står de klar med masser af rådgivning.

“Noget af det vigtigste, styrelsen gør, er at hjælpe ejere af fredede boliger med at udarbejde en vedligeholdelsesplan. Her kommer en arkitekt ud og gennemgår ejendommen ned til mindste detalje, og på den baggrund udarbejder hun en fremtidsplan for, hvad der bør laves og inden for hvilken tidsramme. Det er et supergodt værktøj for boligejerne, og samtidig rådgiver styrelsen også i forhold til priser, håndværkere og at søge tilskud til vedligeholdelsen,” fortæller Jes Fald, der generelt råder ejere af fredede boliger til tage hånd om al vedligeholdelse i god tid – ikke mindst hvis der ligger et boligsalg på horisonten:

“Tommelfingerreglen er at få repareret og sat i stand nogle år i forvejen før et udbud og samtidig sikre sig, at alt er godkendt. Det er noget, køberne er meget opmærksomme på. Mangler der dokumentation, er det noget, der går ud over prisen. Og det samme gør det, hvis sælger er bagud i forhold til vedligeholdelsesplanen – bare fem års ‘forsinkelse’ kan gøre genopretningsopgaven næsten uoverskuelig for køberen.”

Vil du sælge din fredede bolig? 4 ting, du skal have styr på

Det er mere komplekst at sælge og købe en fredet bolig, så hvis du går i salgstanker, skal du sørge for at have helt styr på det her:

• Få fikset de vedligeholdelsesmæssige hængepartier, du har, og vær ude i god tid, inden du gerne vil sætte gang i salget – husk på den ofte månedlange sagsbehandlingstid i Slots- og Kulturstyrelsen.
• Sørg for at få godkendt alle de ændringer, du har lavet på boligen, så der er papir på alt – for mægleren er det et afgørende argument at kunne præsentere for en potentiel køber.
• Hvis du ikke allerede har gjort det, så få Slots- og Kulturstyrelsen til at udarbejde en vedligeholdelsesplan for ejendommen, så potentiel købere kan se, hvad de går ind til – både arbejdsmæssigt og økonomisk.
• Vær klar på, at et salg kan tage noget længere tid end med en ‘almindelig’ bolig – simpelthen fordi puljen af potentielle købere er mindre til en fredet ejendom.

Andelsgård – med fredet hundehus

For nogle år siden solgte Lilienhoff denne 120 år gamle andelsgård i Korup på Fyn til Realdania – her er ikke kun boligen, men også hundehuset i midten af gårdspladsen fredet. Lige nu er fonden i gang med en gennemgribende restaurering og genopretning af både stuehus, avlsbygninger – og hundehus. Når det hele er færdigt, skal gården lejes ud.

Foto: Realdania/Kurt Rodahl Hoppe

Det særlige fynske bindingsværk

Lilienhoff har også varetaget salget af denne imponerende firlængede bindingsværksgård bygget i den særlige sulekonstruktion, som er fredet af Slots- og Kulturstyrelsen. Gården fungerer stadig som et privat hjem.

Foto: Lilienhoff

Tæt på konstruktionen

Især i en af sidelængerne kan man se sulekonstruktionen med de høje ‘suler’ i midten. Sulerne er de lodrette søjler i midten af trækonstruktionen, og de går fra gulv til kip og giver på den måde solid støtte til taget.

Foto: Lilienhoff

 

 


Følg med på liebhavermarkedet

Vi udsender løbende nyhedsbreve, hvor vi giver en status på boligmarkedet med særlig fokus på liebhaveri. Hvis du er interesseret i at modtage disse nyhedsbreve, skal du udfylde skemaet herunder.